Желание и право собственника наиболее рационально распорядиться своим имуществом и возможность для другого лица воспользоваться этим имуществом для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности, когда обе указанные стороны могут извлечь выгоду, наиболее полно реализуются путем заключения договора аренды. Неслучайно поэтому в практике предпринимательства этот договор получает все большее распространение.

Более того, развитие предпринимательства невозможно представить без использования договора аренды, который позволяет удовлетворить потребности предпринимателей в земельных участках и других природных объектах, в предприятиях и иных имущественных комплексах, зданиях, сооружениях, оборудовании, транспортных средствах и других вещах. Посредством этого договора субъект хозяйствования может приобрести во временное владение и пользование или во временное пользование дорогостоящее имущество, когда отсутствуют достаточные средства на его покупку или когда нет необходимости эксплуатировать имущество постоянно, а только в определенные периоды времени. Кроме того, вовлекая в гражданский оборот имущество, договор аренды способствует более эффективному использованию его (имущества) собственником.

Практика применения договора в предпринимательстве весьма разнообразна и нередко приводит к судебному разбирательству возникающих споров.

Анализ статистических данных хозяйственного суда Гродненской области свидетельствует о тенденции роста числа указанных споров.

Поэтому представляется небезынтересным рассмотрение специфических особенностей договора аренды в сфере предпринимательства.

Очевидно, что договор аренды становится предпринимательским в том случае, когда он заключается предпринимателями или с их участием в процессе осуществления предпринимательской деятельности, иными словами, сторонами или одной из сторон такого договора аренды являются зарегистрированные в установленном порядке индивидуальные предприниматели, коммерческие юридические лица различных организационно-правовых форм в пределах осуществления ими предпринимательской деятельности.

Следует отметить, что Гражданский кодекс Республики Беларусь (далее — ГК) выделяет такие виды договора аренды, в которых либо одной из сторон, либо обеими сторонами могут быть только субъекты предпринимательской деятельности, действующие в предпринимательских целях. К такому виду договора аренды относится договор проката, являющийся предпринимательским договором аренды.

Только между предпринимателями может заключаться договор финансовой аренды (лизинг).

Наконец, к аренде в сфере предпринимательской деятельности следует отнести аренду предприятий. Закон не определяет стороны данного договора, но исходя из предпринимательских целей использования предприятия можно считать, что сторонами либо одной из сторон договора аренды предприятия являются субъекты предпринимательской деятельности.

Сторонами других названных ГК видов аренды могут являться любые физические и юридические лица. Это относится к договорам аренды транспортных средств и аренды зданий и сооружений. Если данные договоры заключаются между субъектами предпринимательской деятельности или с их участием, то они квалифицируются как договоры в сфере предпринимательской деятельности.

Указанное выше позволяет говорить об особом субъектном составе участников договора аренды в области предпринимательства, и это, несомненно, первая и главная отличительная особенность названного договора.

Вторым отличительным признаком такого договора является цель, которой служит договор. Договор аренды становится предпринимательским тогда, когда он совершается в предпринимательских (коммерческих) целях.

Если, к примеру, в одном случае договор аренды опосредует отношения по поводу передачи гражданину-предпринимателю автомобиля для личного пользования, а в другом — по поводу передачи транспортного средства для перевозки грузов в связи с осуществлением им предпринимательской деятельности, то только в последнем случае договор аренды приобретает черты предпринимательского.

С учетом особенностей предпринимательского договора аренды его можно определить как заключаемый в связи с осуществлением предпринимательской деятельности договор, обеими сторонами которого либо одной из сторон являются субъекты предпринимательской деятельности и по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование в целях предпринимательства.

Несомненно, что те позитивные процессы, которые характерны для развития всего гражданского законодательства Республики Беларусь, в значительной степени коснулись и правового регулирования арендных отношений. Особенно повлияло на становление предпринимательства расширение круга объектов аренды за счет объектов, которые раньше были исключены из гражданского оборота и не могли быть предметом аренды, а также расширение прав сторон договора аренды, предоставление им большей свободы как в выборе партнеров, так и в согласовании условий аренды, снятие ненужных ограничений. Все это закреплено в ГК и принятых в его развитие законодательных актах.

Однако указанное не исключает необходимости совершенствования механизма защиты предпринимателей от возможных попыток ограничить свободу применения договора аренды путем принятия подзаконных актов (применительно к отдельным видам договора аренды).

Так, согласно статье 596 ГК к отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества применяются общие положения об аренде, если иное не установлено законодательством.

Не оспаривая обоснованность закрепленного статьей 596 ГК принципа «закон специальный отклоняет закон общий» применительно к договорам аренды, следует отметить, что было бы целесообразнее заменить формулировку «если иное не установлено законодательством» на «если иное не установлено Гражданским кодексом». Это исключило бы возможность регулирования отношений, вытекающих из отдельных видов договоров аренды, на уровне подзаконных актов, что может отрицательно сказаться на стабильности этих отношений.

Немаловажной проблемой является обеспечение сторонами договора аренды прав в полной мере пользоваться принципом свободы договора применительно к определению его условий.

Обратимся, например, к статьям 590 и 591 ГК, в которых перечислены основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя (статья 590) и арендатора (статья 591).

Перечень оснований досрочного расторжения договора аренды как по требованию арендодателя, так и по требованию арендатора не является исчерпывающим и стороны могут установить и другие основания, исходя из положения пункта 2 статьи 420 ГК, относящегося к любому гражданско-правовому договору. И в этом случае мы можем говорить о свободе выбора сторонами договора оснований его расторжения.

Итак, стороны договора аренды могут расширить перечень оснований досрочного расторжения договора аренды. Но возникает другой вопрос: обладают ли они правом сократить этот перечень?

Поскольку в законе нет прямого указания относительно того, подлежат ли обязательному включению в договор аренды все перечисленные в статье 590 ГК основания его досрочного расторжения, то этот вопрос разрешался в предпринимательской и судебной практике согласно разъяснению, данному в постановлении Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.05.2005 N 20 «Об отдельных вопросах практики рассмотрения споров, возникающих из арендных правоотношений», а именно: указанный статьей 590 ГК перечень оснований не может быть сокращен по соглашению сторон (пункт 9). При этом о перечне, установленном статьей 591 ГК (расторжение по требованию арендодателя), ничего не говорилось.

Однако возможность досрочного расторжения договора аренды является правом, а не обязанностью каждой из сторон договора. И в силу этого они могут по взаимному соглашению включить в договор любые из перечисленных в статье 590 ГК или иные по правилам пункта 2 статьи 420 ГК основания досрочного расторжения договора аренды.

Указом Президента Республики Беларусь от 24.03.2005 N 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» (подпункт 1.10 пункта 1) установлены вообще два основания расторжения договоров аренды торговых мест по требованию наймодателя, в случае если арендаторами являются члены советов индивидуальных предпринимателей, а именно: систематическое (два и более раза в течение календарного года) невнесение ими арендной платы или отсутствие у этих лиц специального разрешения (лицензии) на осуществление розничной торговли.

Представляется, что вопрос о том, вправе ли стороны договора аренды сократить предусмотренный статьями 590 и 591 ГК перечень оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя и арендатора, должен быть решен на законодательном уровне путем дополнения статей 590 и 591 ГК конкретным указанием по этому вопросу.

Со времени принятия упомянутого постановления Пленума законодательство существенно изменилось, и соответственно меняются подходы хозяйственных судов при рассмотрении тех или иных ситуаций, связанных с арендными правоотношениями.

С принятием Декрета Президента Республики Беларусь от 19.12.2008 N 24 «О некоторых вопросах аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест» договоры аренды (субаренды) недвижимого имущества не подлежат государственной регистрации независимо от срока, на который они заключены.

15.02.2012 принято новое постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь N 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений».

В настоящее время готовят изменения в ГК.

В связи с этим можно предположить, что прежние законодательные акты по вопросам аренды утратят силу, в том числе и ныне действующий Закон Республики Беларусь от 12.12.1990 N 460-XII «Об аренде».

Таким образом, следует надеяться, что механизм защиты предпринимателей в сфере аренды будет усовершенствован.